Est-ce la fin de la location saisonnière ?

Si vous avez investi ou souhaitez investir dans l’immobilier et plus particulièrement dans la location saisonnière, vous vous interrogez sûrement au sujet du devenir de ce placement.

En effet, si l’on se réfère aux dernières mesures prises, la location courte durée semble être dans le collimateur de notre gouvernement.

Côte fiscalité, que disent les textes de lois ? 

La loi de finances pour 2020 contient un article qui permet de clarifier la différence entre le loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le professionnel (LMP). Il s’agit là d’une clarification importante qui fait suite à l’arrêt du conseil constitutionnel du 08 Février 2018.

En effet, jusqu’au 08 février 2018, il y avait 3 critères de distinction entre un loueur meublé non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP). Les voici :

1° Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel ;

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62.

Cependant, l’arrêt du Conseil constitutionnel du 08 février 2018 est venu modifier ces critères. L’inscription au RCS pour les loueurs meublés professionnels n’est plus obligatoire.

Que va t-il se passer ?

Si les conditions 2 et 3 décrites plus bas sont remplies, les loueurs meubles non professionnels (LMNP) basculeront automatiquement en loueurs meublés professionnels (LMP) :

2° Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

3° Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 (source bofip).

Néanmoins, l’URSSAF n’approuve pas la suppression de cette 1ère condition et il est possible qu’un deuxième statut loueur meublé professionnel soit créé. Si aucun accord n’est trouvé, voici l’impact sur votre résultat foncier :

Premièrement, vous paierez le SSI (https://www.secu-independants.fr/cotisations/calcul-des-cotisations/taux-de-cotisations) sur votre résultat comptable annuel au lieu de 17,2% si vous êtes loueur meublé non professionnel (TNS). 

Deuxièmement, la plus-value en LMP et elle se distingue de deux façons :

• Court terme : elle est calculée sur l’amortissement du bien. En cas de revente avant 5 ans d’exploitation, vous paierez le SSI + Impôt sur le revenu. Une exonération sur l’IR est possible en cas de revente après 5 ans d’exploitation et en maintenant un chiffre d’affaires jusqu’à 90k euros pendant 2 années consécutives.

• Long terme : c’est la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Elle est imposée à 30% (12.8 % en impôt et prélèvements sociaux de 17.2%) et une exonération totale est possible en cas d’exploitation de votre bien pendant 5 ans et en ne dépassant pas 90k euros de chiffre d’affaires pendant 2 années consécutives (source https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3610-PGP, CGA Saint-Malo).

Chaque contribuable a une imposition différente et qui dépend de plusieurs critères : valeur du patrimoine, recettes foncières, travaux effectués et je vous invite à consulter votre expert-comptable ou votre avocat fiscaliste pour étudier plus en détail l’impact que ça pourrait avoir si vous basculiez en LMP.

Autre point important : depuis 2019, les municipalités ont les rênes pour modifier les règles de la location saisonnière. En voici quelques exemples :

• Nantes / Saint Malo : A partir du deuxième bien en nom propre (personne physique), la municipalité de Nantes demande une compensation. Que cela veut-il dire ? La compensation prend la forme d’un achat de local commercial qu’il faut changer en habitation. Si vous achetez en SCI, la compensation devra être effective dès le premier bien.
• La Rochelle : c’est tombé il y a deux semaines, la mairie a mis une nouvelle règle en place. Pas plus de 3 biens par propriétaire en location saisonnière mais l’UNPI vient d’engager un recours contre cette délibération : « Cette décision frappe directement tous ceux qui ont investi depuis de nombreuses années dans la location touristique et permis, par leurs travaux de rénovation du patrimoine rochelais, par les classements obtenus (gîtes de France, meublés classés, etc.), que notre territoire continue d’être attractif . Le Président Jean Louis RACAUD UNPI ».
• Val d’Europe : une autorisation d’un an . « Une fois le sésame obtenu, le propriétaire devra rester vigilant car « les autorisations seront accordées à titre temporaire pour une durée d’un an expressément renouvelable », explique, notamment, la mairie de Chessy sur son site internet. « En cas de demande de renouvellement de l’autorisation, l’ensemble des éléments apportés lors de la première demande seront à nouveau réclamés et devront être fournis », prévient Val d’Europe Agglomération. actu.fr« .

Pourquoi ces nouvelles réglementations ? 

Les prix du m2 explosent dans les villes en 2019 : +17% pour la ville de Vannes, + de 10% à Nantes et + 7,6% à Rennes. À noter également : les habitants n’arrivent plus à se loger, car les loyers sont trop onéreux (dû à la spéculation autour de la location saisonnière / plus de 8 000 logements recensés en location saisonnière à Nantes, + de 1300 logements à Vannes) et/ou au fait qu’il n’y a plus assez de logements vacants. 

La location saisonnière a-t-elle réellement un impact négatif pour les habitants/étudiants souhaitant louer un appartement dans des villes comme Vannes et La Rochelle ? Selon Airbnb, 84% des logements entiers publiés en ligne sont loués – de 120 jours / an dans ces villes. Alors pourquoi tant de polémique ?

Qu’en est-il des logements neufs ? Chaque année, 9 000 personnes sont à la recherche d’un foyer à Nantes au mois de septembre et les programmes neufs ont encore du mal à sortir de terre. « À Nantes comme ailleurs, l’approche des élections municipales, d’une part et la mise en place du nouveau PLUM (Plan D’urbanisme Métropolitain), d’autre part, tendent à freiner considérablement les sorties de chantier (Source seloger.com) ».

Pour celles et ceux qui souhaiteraient poursuivre leur développement patrimonial, on ne pourrait que vous conseiller de diversifier vos investissements géographiquement parlant (idéalement, pas plus de 2 meublés saisonniers par ville) ou de changer votre stratégie fiscale (privilégier le foncier nu ou du meublé à l’année).